賃貸経営の基本は満室経営です。
ところが「満室なのにちっとも儲からない」という
大家さんがいらっしゃいます。
満室なのに儲からない一因は、
運営費のかけすぎにあります。
運営費の項目を挙げてみると、
- 共用電気代
- 水道代・共用灯の管球交換費用
- 定期巡回清掃費用
- 建物や設備の修理交換費用
- 退去時にかかる内装リフォーム費用
- 募集時の仲介手数料・広告料
- 管理会社に払う管理料
- 各種設備の保守管理費用（消防設備点検・貯水槽点検及び清掃費用、エレベーター点検費用、排水管高圧洗浄費用、植栽剪定・除草費用、固定資産税・都市計画税、火災保険費用、事故やトラブルなどへの対応費用、損害賠償費用etc.）
と、こんな感じ。
まだまだ挙げればきりがないです。
大家さんは本当に大変です。
構造や築年数により運営費用は増減しますが、
概ね総家賃収入の20％～30％程度を想定しておくと良いでしょう。
運営費を抑えるには、費用対効果を意識し管理を行ってくれる
管理会社をパートナーに持つと良いでしょう。
満室なのに儲からないもう一つの要因には、
ローン（借入金）の返済にあります。
物件購入時には一般的に多額の費用が必要になるため
金融機関からの融資を活用することになります。
総家賃収入に対する返済額の比率が大きいと、
手元に残る現金が少なくなり、儲からないと感じます。
少しでも金利の低い融資を選び、返済額を抑えることが、
キャッシュフローの改善に繋がります。
低金利での資金調達を常に意識しましょう。
そして、満室なのに儲からない一番の原因は
低すぎる家賃にあります。
自主管理のオーナー様は多くの客付け業者さんと
お付き合いがあります。
そういった業者は、
「お客さんが、もう2,000円下げれば申し込むそうです！何とかなりませんか？」
などと交渉してくる場合がままあります。
オーナー様によっては、
「せっかく内見してもらったのだから、まあ仕方ないかな！OKしよう。」と
客付け業者の言うままに家賃を減額し続けていらっしゃる場合もあります。
気が付いたときは地域最安値物件になっていたという事例もあります。
これでは、満室なのに儲かるはずがありません。
また、物件に価値を高めるリフォームや設備更新を行った場合には、
適切に家賃を引き上げることが必要です。
ペット飼育可能・楽器演奏可能など
入居条件に付加価値を付けたり、
大規模リフォームの実施、宅配ボックスや
無料Wi-Fi設置などの設備更新を行った場合は、
適切に価格を家賃に反映させるようにしましょう。
家賃が近傍同種の物件と比較して適切であるかどうかを
常に意識することが大事です。
賃貸経営は情報戦でもあります。
家賃相場や賃貸の法令改正、入居者に好まれる設備のトレンドなど、
最新の情報をタイムリーに提供してくれる管理会社を
パートナーに選ぶことをオススメします。
セゾンハウスでは、これまで月刊ニュースレターを通じて、
最新情報をお届けしてまいりましたが、
10月からは、【セゾンハウス通信】として、
さらに充実した情報をお届けできるようリニューアル発刊いたします。
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